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Erbimmobilie
Die 5 wichtigsten Schritte, um Ihre Erbimmobilie zu schützen
Obwohl noch getrauert wird, kommen zahlreiche Aufgaben auf die Hinterbliebenen und Erben zu. Aufgaben, bei denen Fristen zu beachten sind, um hinterlassenes Immobilienvermögen nicht zu gefährden. Daher ist es notwendig sich sehr zeitnah mit dem gesamten Nachlass des Verstorbenen auseinandersetzen.
Die laufenden Kosten und Einnahmen für Häuser, Wohnungen oder Grundstücke fallen weiter an und bedürfen der Regelung.
Hausverwaltungen von Wohnungseigentum möchten wissen, wer demnächst Ansprechpartner ist und wer in Zukunft das Hausgeld zahlt. Mieter sind verunsichert, weil auch Sie wissen möchten, was nun mit ihrer Wohnung passiert, wer Ansprechpartner wird und wohin Mieten zu überweisen sind. Und Banken pochen weiterhin auf die Darlehenstilgung. Die schönste Immobilie kann zum Alptraum werden, wenn sie nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet wird oder haushoch verschuldet ist.
Was ist dann zu tun? Erbe annehmen oder Erbe ausschlagen? Selbst einziehen, verkaufen oder vermieten? Um hier die richtige Entscheidung treffen zu können, benötigen Sie alle Informationen über das gesamte vorhandene Immobilienvermögen.
In den nachfolgenden 5 Schritten erfahren Sie die ersten und wichtigsten Themen, die Sie durch den Erbdschungel führen und Ihnen richtige Entscheidungen erleichtern.
1. Schritt
Besorgen Sie sich alle Erbunterlagen:
Nach dem Tod des Erblassers werden Sie per gesetzlicher Erbfolge bzw. per Testament der Erbe. Um dieses bei Banken, Behörden, Dienstleistern, Hausverwaltungen und Mietern auch nachweisen zu können sollten Sie eine bestehende Vollmacht des Erblassers, ein Testamentsvollstreckungszeugnis oder ein notariell eröffnetes Testament zur Hand haben. Liegen Ihnen diese Unterlagen nicht vor sollten Sie bei dem zuständigen Nachlassgericht einen Erbscheinbeantragen.
2. Schritt
Informieren Sie sich über das vorhandene Immobilienvermögen:
Eine Immobilie erben bedeutet Verantwortung zu übernehmen. Nicht immer geht es nur um das kleine Häuschen, in dem Sie vielleicht selbst aufgewachsen sind und dass Sie in- und auswendig kennen. Oft sind weitere Immobilien im Vermögen des Verstorbenen, die Ihnen weniger bekannt sind und um die Sie sich nun umgehend kümmern müssen.
Klären Sie anhand der überlassenen Immobilienunterlagen um was für Immobilien es sich handelt, ob die Immobilien frei von Schulden und Belastungen sind bzw. wie viele Schulden und Belastungen noch auf den Immobilien liegen. Ist das Immobilienvermögen vermietet, verpachtet oder steht es leer?
Eine Immobilie erben bedeutet erstmal viel Arbeit und natürlich auch eine Menge Verantwortung. Banken, Dienstleister und Mieter, die mit der Immobilie in Verbindung stehen, sollten Sie zeitnah kontaktieren und über den Eigentümerwechsel informieren.
3. Schritt
Besprechen Sie die weitere Vorgehensweise mit Ihren Miterben
Haben mehrere Erben die Immobilien geerbt gilt es zu klären, wie die weitere Nutzung erfolgen soll. Wer möchte die Immobilie in Zukunft nutzen? Wer möchte Sie behalten? Wer möchte verkaufen?
Nur gemeinsam können Sie als Erbengemeinschaft entscheiden und eine Immobilie verkaufen. Spielt ein Erbe nicht mit, stoppt das den gesamten Verkaufsprozess.
Erbstreitigkeiten enden dann oft in Teilungsversteigerungen, die mit Zwangsversteigerungen gleich zu setzen sind. Im Versteigerungsfall werden dann meist nur Erlöse weit unter dem Marktwert erzielt und hinzu kommt das es eine sehr langwierige Angelegenheit mit hohen Kosten und Gebühren wird.
4. Schritt
Lassen Sie sich von einem Immobilienexperten ausführlich beraten:
Entscheidungen über Immobilienvermögen können nur getroffen werden, wenn Ihnen alle Details zur Immobilie und deren Marktwert vorliegen. Diese Beratung und Bewertung sollten Sie einem Experten anvertrauen.
Mit ihren Kenntnissen können Sie dann alle Vorteile und Nachteile einer Eigennutzung oder eines Verkaufes richtig einschätzen und die für Sie passende Entscheidung treffen
5. Schritt
Halten Sie wichtige Fristen ein
Alle vorgenannten Schritte sollten Sie sehr zügig erledigen, sofern Sie sich noch nicht sicher sind, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Nur so können Sie wirklich zeitnah entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll und welche Variante für Sie die Sinnvollste ist.
Für die Ausschlagung des Erbes bleibt Ihnen nur ein Zeitrahmen von 6 Wochen, ab Kenntnis des Todes. Die Ausschlagung muss beim Notar notariell beurkundet werden.
Scheidung und Immobilie
Scheidung: Was nun? - Hausverkauf im Rosenkrieg
Bei einer Trennung oder Scheidung gerät die Welt aus den Fugen. Dies gilt besonders, wenn sich die Ehepartner den Lebenstraum eines gemeinsamen Hauses erfüllt haben. Kommt es zur Scheidung, muss geklärt werden ob das Haus verkauft werden soll bzw. wer im Haus wohnen bleiben darf. Ob sich ein Hausverkauf nach einer Scheidung lohnt, ist von verschiedenen Aspekten abhängig.
Entscheidend ist für Sie jetzt nicht eine schnell gefasste, emotionale Lösung, sondern die Richtige. Doch gerade, weil nun jeder Partner seine Zukunft für sich allein in die Hand nehmen muss, stellen sich die Fragen: Was soll aus der Immobilie werden? Wer bleibt, wer geht? Übertragen, verkaufen oder vermieten? Nachstehend erklären wir Ihnen über welche Fragen Sie jetzt nachdenken sollten und was dabei zu beachten ist.
Wem gehört das Haus bei Scheidung?
Das Haus gehört immer der Person, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, gehört es auch beiden Personen nach der Scheidung. Ist jedoch nur eine Person als Eigentümer im Grundbuch vermerkt, gehört dieser das Haus nach der Scheidung als Alleineigentum.
Grundsätzlich gilt: Verfügt das Paar nicht über einen Ehevertrag, entsteht nach der Heirat eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, das Vermögen der einzelnen Eheleute bleibt auch während der Ehe getrennt. Lediglich das gemeinsam in der Ehe erworbene Vermögen inklusive der Vermögensgüter wird im Falle einer Trennung aufgeteilt - es erfolgt ein Ausgleich des Zugewinns. Für eine gemeinsam erworbene Immobilie bedeutet das:
Wurde vorher nichts anderes vereinbart, gehören beiden Partnern 50 Prozent des Hauses oder der Wohnung.
Beim Zugewinnausgleich handelt es sich um einen reinen Geldzahlungsanspruch. Vermögensgüter, wie beispielsweise gemeinsame Immobilien, lassen sich nur schwer aufteilen und erweisen sich daher häufig als komplizierter Faktor beim Zugewinnausgleich. Um Streitigkeiten zu vermeiden, gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie zum Beispiel die Auszahlung eines Partners oder eine Übertragung des Objektes auf die gemeinsamen Kinder. Die beste Option ist es jedoch, das gemeinsame Haus zu verkaufen, da sich der Verkaufserlös leicht aufteilen lässt. Wichtig ist, dass die Ehepartner sich in jedem Fall darüber einig werden, wie sie nach der Trennung mit den gemeinsamen Vermögensgütern verfahren wollen, andernfalls kann es zu erheblichen finanziellen Verlusten kommen.
Warum sollte ich den Wert meiner Immobilie vor der Scheidung ermitteln?
Damit Sie die Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf bei Ihrer Scheidung treffen können, sollten Sie zunächst den Hauswert bestimmen. Anhand von Faktoren wie der Lage des Objekts und dem aktuellen baulichen Zustand kann ein Experte den aktuellen Immobilienwert einschätzen. Eine Immobilienbewertung kann somit eine gute Grundlage für die Entscheidung sein, ob Sie Haus oder
Wohnung nach der Scheidung verkaufen wollen oder ob einer der Partner ausgezahlt wird.
Ein Immobilienmakler kann bei Uneinigkeiten als Vermittler zwischen den Eheleuten agieren. Ziegler Immoconsult ermitteln den aktuellen Immobilienwert kostenlos für Sie, damit Sie auf Nummer Sicher gehen können.
Was kostet eine Scheidung mit Haus?
Die Kosten für eine Scheidung richten sich nach dem Streitwert der Scheidung. Je weniger Streitpunkte die Ehepartner haben, desto günstiger ist also auch die Scheidung. Der Streitwert ergibt sich aus dem Nettoeinkommen der Ehepartner, der Anzahl unterhaltsberechtigter Kinder, dem Vermögen und dem Versorgungsausgleich (sofern nicht notariell ausgeschlossen).
Wie regelt ein Ehevertrag die Vermögensaufteilung?
Es mag frisch vermählten Paaren unromantisch erscheinen, sich vor oder kurz nach der Eheschließung mit finanziellen Fragen auseinandersetzen zu müssen, doch ein Ehevertrag kann den Prozess einer Scheidung um einiges erleichtern. Wenn Sie einen Ehevertrag geschlossen haben, ist dort genau geregelt, was mit den einzelnen Vermögensgegenständen im Falle einer Trennung passiert. In diesem Vertrag können Ehepartner individuelle sowie von gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen zur Vermögensaufteilung, zu Unterhaltszahlungen und Altersvorsorge treffen.
Auch wenn Sie die Immobilie bereits vor der Hochzeit gekauft oder gebaut haben, ist die Rechtslage eindeutig. Denn die Zugewinngemeinschaft beginnt erst mit dem Tag der Hochzeit. Vorher entstandenes Vermögen fließt nicht in diese Gemeinschaft ein und spielt dementsprechend bei der Scheidung keine Rolle. Der Ehevertrag ist somit eine gute Möglichkeit, einen anderen Güterstand als die Zugewinngemeinschaft zu vereinbaren.
Ein geschlossener Ehevertrag kann auch noch nachträglich an die aktuellen Lebensverhältnisse angepasst werden, vor allem wenn dieser vor vielen Jahren geschlossen wurde.
Scheidungsvereinbarung
Wenn kein Ehevertrag vorab geschlossen wurde, besteht die Möglichkeit eine Scheidungsfolgenvereinbarung zu treffen. Diese kann auch noch nachträglich bei einer Scheidung vereinbart werden. In einer Scheidungsfolgenvereinbarung wird Folgendes festgehalten:
• Unterhaltsberechnung des Ehegatten
• Unterhaltsberechnung von gemeinsamen Kindern
• der Zugewinnausgleich
• Fragen bezüglich des Haushalts beziehungsweise der ehelichen Immobilie
• der Versorgungsausgleich
Dadurch wird das gerichtliche Scheidungsverfahren vereinfacht. Die Vereinbarung muss beim Scheidungstermin durch das Gericht protokolliert und gegebenenfalls durch einen Notar beurkundet werden, um Wirksamkeit zu erlangen.
Was passiert bei einer Trennung mit dem gemeinsamen Haus?
Bei einer Scheidung gibt es verschiedene Möglichkeiten, mit einem gemeinsamen Haus zu verfahren. Einem Partner kann sein Anteil am Haus ausgezahlt werden oder das Haus wird gemeinsam verkauft. Auch eine Realteilung des Hauses oder ein gemeinsames Wohnrecht sind möglich. Oft wird die Immobilie auch auf die gemeinsamen Kinder überschrieben oder vermietet.
Während sich gemeinsames Vermögen in der Regel leicht gleichermaßen aufteilen lässt, gestaltet sich die Aufteilung von gemeinsamem Wohneigentum oft schwierig. Daher ist es umso wichtiger, sich frühzeitig Gedanken darüber zu machen, wie im Scheidungsfall mit einer gemeinsamen Immobilie verfahren werden soll. Hier stellen wir Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten vor.
a) Auszahlung eines Ehepartners
Wenn einer der beiden Partner auch nach der Trennung in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte, bietet sich eine Ausgleichszahlung an. Dabei überschreibt einer der beiden Ehepartner dem jeweils anderen seinen Anteil an der Immobilie. Im Gegenzug dafür erhält er eine Ausgleichszahlung in entsprechender Höhe. Um die Eigentumsübertragung rechtsgültig zu machen, muss die Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien von einem Notar beurkundet werden. Dabei sollte auch auf die Streichung des ausgezahlten Partners aus dem Grundbuch sowie auf eventuelle gemeinsame Hausdarlehen geachtet werden. Wer die Immobilie dann zu 100 Prozent besitzt, kann sie entweder selbst nutzen oder das Haus oder die Wohnung verkaufen.
b) Gemeinsamer Verkauf
Die wohl einfachste Möglichkeit ist es, das gemeinsame Haus oder die Wohnung zu verkaufen und den Verkaufserlös gleichermaßen zwischen den ehemaligen Partnern bzw. Eigentümern aufzuteilen. Um möglichen Stress beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten Sie sich umfassend von einem Immobilienexperten beraten lassen. Falls Sie vorhaben, mit dem Erlös des Verkaufs Ihren Immobilienkredit vorzeitig zu tilgen, sollten Sie vorab mit Ihrer Bank besprechen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des Kredits zu zahlen ist. Dabei ist die Höhe der Entschädigung abhängig von der offenen Restschuld.
c) Realteilung nach Scheidung
Die Realteilung wird in der Praxis eher selten realisiert. Hierbei wird das gemeinsame Haus in zwei baulich voneinander abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut. So haben beide Partner die Option, nach der Scheidung im Haus wohnen zu bleiben oder ihren jeweiligen, unabhängigen Teil zu verkaufen oder zu vermieten. Das setzt jedoch voraus, dass die Immobilie für einen solchen Umbau geeignet ist und die geschiedenen Ehepartner auch weiterhin im gleichen Haus wohnen wollen. Eigentumswohnungen als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise lassen sich nur schwer in zwei kleinere Einheiten ausbauen, zudem wird hierfür die Zustimmung aller anderen Eigentümer der Gemeinschaft benötigt.
d) Gemeinsames Wohnrecht
Sind beide Ehegatten zu gleichen Teilen Eigentümer des Hauses und können sich auch weiterhin vorstellen, gemeinsam in einem Haus zu wohnen, kann in seltenen Fällen auch eine Vereinbarung über die Teilung des Hauses getroffen werden. Bei mehrstöckigen Wohnobjekten kann beispielsweise Partner A die obere und Partner B die untere Etage zugesprochen werden. Dabei wird beiden Parteien ein Wohnrecht eingeräumt. Dieses sollte im Rahmen einer schriftlichen Vereinbarung wie dem Ehevertrag oder der nachträglichen Scheidungsfolgenvereinbarung vertraglich geregelt werden.
Eine gemeinsame Nutzung des gesamten Objekts wäre zudem auch eine Möglichkeit. Im Scheidungsfall muss eine ausreichende Trennung der Lebensgemeinschaft während des Trennungsjahres gewährleistet sein. Bei einem gemeinsamen Haushalt während des Trennungsjahres sind die Voraussetzungen für eine Scheidung nicht ausreichend gegeben. Zusätzlich müssen die getrennt lebenden Ehepartner sich in diesem Fall über die Aufteilung der laufenden Kosten, wie Betriebskosten, Unterhaltskosten sowie weitere Verbindlichkeiten zum Haus einigen und diese weiter gemeinsam zahlen.
e) Übertragung auf gemeinsame Kinder
Haben beide Ehegatten ein gutes Verhältnis zum gemeinsamen Nachwuchs, so können sie als Alternative zum Hausverkauf bei einer Scheidung die Immobilie an ihre Kinder vererben. Haben sie Kinder, so lässt sich die Übertragung entsprechend schon als Vorschuss auf eine mögliche Erbschaft ausweisen. Diese Lösung bietet sich vor allem an, wenn das Haus oder die Wohnung einen besonderen emotionalen Wert für beide Ehepartner hat und diese möchten, dass es im Familienbesitz bleibt.
Wenn das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind einer Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht. Sie sollten auf jeden Fall beachten, dass die Übertragung und die damit verbundene Verantwortung für das Kind eine erhebliche zukünftige Belastung darstellen kann. Schließlich fallen für das Haus Grundsteuer und Unterhaltskosten an. Außerdem trägt das Kind sämtliche Eigentümerpflichten, wie zum Beispiel Verkehrssicherungspflichten. Eine solche Entscheidung sollte dementsprechend von beiden Eheleuten gut durchdacht werden.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem gemeinsamen Kind schenkt. In diesem Fall ist, neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, auch die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Eine Schenkung kann demnach nur bei Einigkeit beider Ehegatten bzw. Eigentümer erfolgen.
f) Haus oder Wohnung vermieten
Pflegen die ehemaligen Ehegatten ein gutes Verhältnis zueinander, besteht die Möglichkeit die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung zu vermieten. Eine Vermietung hat den Vorteil, dass fortlaufende Immobilienkredite mit Hilfe der Mieteinnahmen getilgt werden können und somit auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt. Fällt die Kreditrate niedriger als die Mieteinnahmen aus, kann der restliche Betrag zwischen beiden Parteien aufgeteilt werden. Wichtig hierbei ist, dass die getrennten Eheleute gemeinsam Entscheidungen treffen und sich einig über die Verwaltung der Immobilie sind.
g) Teilungsversteigerung
Sollten Sie sich partout nicht auf den Hausverkauf oder die Ausgleichszahlung einigen können, kann es zur sogenannten Teilungsversteigerung kommen. Eine Teilungsversteigerung kann von einem der Ehegatten beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden, ganz unabhängig davon, wie groß sein Anteil an der Immobilie ist. Daraufhin wird der Miteigentümer, der den Antrag nicht gestellt hat, vom Gericht in Kenntnis gesetzt und hat binnen zwei Wochen Zeit, Einwand gegen die Teilungsversteigerung zu erheben.
Sollte es zu einer Teilungsversteigerung kommen, wird das Objekt an die Öffentlichkeit versteigert. Bei der Zwangsversteigerung gilt dann, dass das höchste Gebot automatisch den Zuschlag erhält - auch wenn dieses deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie liegen sollte. Eine solche Versteigerung ist in der Regel mit finanziellen Nachteilen verbunden, da die Erlöse meist nicht dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie entsprechen. Zudem werden vom Erlös die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen. Lediglich der Restbetrag wird auf die Eigentümer aufgeteilt.
Merke: Restschuld
Immobiliendarlehen werden meist über einen längeren Zeitraum hinweg abbezahlt. Dabei endet die Zinsbindung oft bereits nach zehn oder 15 Jahren. Wenn ein Immobilienkredit nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht komplett abbezahlt ist, bleibt eine Restschuld. Um diese vollständig zu tilgen, muss mit der Bank über eine Anschlussfinanzierung verhandelt werden.
Wie berechne ich die Auszahlung an meinen Ex-Partner?
In Deutschland ist es üblich, das gemeinsame Haus im Falle einer Scheidung zu verkaufen und den Betrag im Anschluss an beide Partner bzw. Eigentümer auszuzahlen. Wenn das Haus noch vor der Scheidung verkauft wird, ist es oft möglich,
Geld und Zeit zu sparen, indem der Zugewinnausgleich schon vor der Scheidung berechnet wird. Fakt ist: Der einvernehmliche Hausverkauf führt meist zu einem höheren Gewinn als beispielsweise eine Teilungsversteigerung.
Was passiert bei einer Scheidung mit dem Hauskredit?
Im Falle einer noch bestehenden Immobilienfinanzierung gibt es drei Möglichkeiten, mit den laufenden Hauskredit zu verfahren. Ein Partner übernimmt den Kredit alleine, beide Partner zahlen den Kredit vorzeitig ab oder der Kredit wird weiterhin gemeinsam getilgt. Die Entscheidung ist oft davon abhängig, wer die Immobilie behält und welche weiteren Kredite und Vereinbarungen noch bestehen.
In der Regel dürften Sie Ihr gemeinsames Haus auch über einen gemeinsamen Kredit finanziert haben. Nach der Scheidung gilt hier ebenfalls: Das Darlehen müssen Sie weiterhin zusammen tilgen. Kommt es zum Streit und einer der beiden Ehegatten zahlt seinen Anteil nicht, kann sich die Bank mit ihren Ansprüchen ausdrücklich gegen beide Kreditnehmer wenden. Wird auch dann die Zahlung verweigert oder kann sie schlichtweg nicht geleistet werden, darf die Bank das Objekt zwangsversteigern.
So werden zwar die meisten offenen Schulden beglichen, doch die Zwangsversteigerung führt zu einem deutlich geringeren Erlös als ein Verkauf auf dem freien Markt.
Wenn einer der Partner sich bereit erklärt hat, auf seinen Eigentumsanteil zu verzichten, ist es wichtig auf die Entschädigungszahlung, Streichung des ausgezahlten Partners aus dem Grundbuch und einem evtl. gemeinsamen Hausdarlehen zu achten. Zudem sollte eine Überschreibung vorher mit dem Kreditgeber abgeklärt werden. Nachdem die Hausübertragung auf den zukünftigen und nun alleinigen Hausbesitzer erfolgte, kommen die Kosten für Strom und Wasser sowie die Tilgung der finanziellen Verbindlichkeiten nur noch auf ihn alleine zu. Sollte der Partner, der seinen Verzicht ausgesprochen hat, sich dennoch an der Tilgung der Hauskredite beteiligen, können die geleisteten Zahlungen auch auf einen Trennungsunterhalt angerechnet werden.
Was passiert mit dem Bausparvertrag?
Auch einen Bausparvertrag sollten Sie im Falle einer Scheidung nicht außer Acht lassen. Wenn beide Ehegatten als Inhaber des Vertrags genannt sind, wird das eingezahlte Vermögen gleichermaßen unter ihnen aufgeteilt. Das gilt auch für den Fall, dass ein Partner Inhaber des Vertrags ist, der andere Partner jedoch das Geld eingezahlt hat oder dieses von einem gemeinschaftlichen Konto eingezahlt wurde.
Wurde der Bausparvertrag zum Zwecke einer gemeinsamen Baufinanzierung angelegt, so wird das Vermögen ebenfalls anteilig aufgeteilt. Der Bausparvertrag kann jederzeit von den Vertragsinhabern gekündigt werden. Zu beachten ist jedoch, in welcher Phase des Vertrags Sie sich befinden. So fällt bei einer Kündigung während der Ansparphase häufig eine Entschädigung an die Bank an.
Welche steuerlichen Regelungen sind zu beachten?
Entscheiden Sie sich nach der Trennung dafür, die Wohnung oder das Haus vollständig zu übernehmen, zahlen Sie dem anderen Ehepartner die angesprochene Abfindung. Im Gegenzug erhalten Sie im Rahmen der Eigentumsübertragung die andere Hälfte der Immobilie. Hierbei sollten Sie wiederum zwei steuerliche Aspekte berücksichtigen:
Grunderwerbsteuer:
Sofern die Übertragung in einem direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung steht, zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Achten Sie darauf, diesen Zusammenhang wirklich geltend machen zu können – so sparen sie die Steuer, die schnell einige tausend Euro betragen kann.
Spekulationssteuer:
Bei der Übertragung der Anteile kann unter Umständen die Spekulationssteuer anfallen. Diese bemisst sich am Veräußerungsgewinn der Immobilie und ist so hoch wie Ihr persönlicher Einkommensteuersatz. Nicht bezahlen müssen Sie die Steuer, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren zu Wohnzwecken selbst genutzt haben.
Ist ein Immobilienverkauf im Trennungsjahr der Scheidung sinnvoll?
Im Falle einer Trennung entscheiden sich die meisten Ehepaare erst mal für eine räumliche Trennung. Das bedeutet, einer der Ehepartner muss aus der gemeinsamen Immobilie ausziehen. Spricht der Ausgezogene innerhalb von sechs Monaten nach seinem Auszug keine ernsthaften Rückkehrabsichten aus, so geht der Gesetzgeber davon aus, dass der ausgezogene Ehegatte dem verbliebenen Ehepartner das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat.
Da der im Haus wohnende Partner nun einen Wohnvorteil besitzt, hat der Ausgezogene ein Recht auf Entgelt für die Nutzungsüberlassung. Zur Berechnung des Wohnvorteils wird sich am ortsüblichen Mietspiegel orientiert, aus dem der Wert der Miete abgeleitet wird. Der noch im Haus wohnende Ehegatte kann diesen Vorteil direkt an den anderen Ehegatten als Nutzungsentschädigung auskehren oder der Wohnvorteil wird im Rahmen möglicher Unterhaltsforderungen berücksichtigt.
Merke: Trennungsunterhalt
Der Trennungsunterhalt wird während der Trennungszeit bzw. des Trennungsjahres dem geringer verdienenden Ehepartner gezahlt, damit es diesem möglich ist, den ehelichen Lebensstandard zu halten. Sobald die Scheidung rechtskräftig geworden ist, endet der Anspruch auf Trennungsunterhalt.
Disclaimer
Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt.
Eigentumswohnung kaufen
Worauf Sie beim Kauf achten sollten
Bevor Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie Ihr Objekt der immobilen Begierde unbedingt besichtigen. Vielleicht müssen Sie jetzt etwas schmunzeln, aber es kommt tatsächlich vor, dass Interessenten eine Eigentumswohnung kaufen, ohne diese persönlich gesehen zu haben. Das kann mitunter fatale Folgen haben. Immerhin ist es eine große finanzielle Entscheidung, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Daher ist es dringend notwendig, sich nicht auf die Beschreibung und Bilder im Internet zu verlassen, sondern die Eigentumswohnung selbst in Augenschein zu nehmen.
Ganz besonders gilt dies für ältere Bestandswohnungen. Hier können einige Fallstricke lauern, die aus einer Eigentumswohnung ein finanzielles Loch ohne Boden machen. Im Prinzip richtet sich die Qualität einer Eigentumswohnung nach zwei Kriterien: der Lage und dem Zustand. Damit Sie die richtige Wahl treffen und eine attraktive Eigentumswohnung kaufen, die werthaltig bleibt und eine gute Investition in Ihre Zukunft wird, geben wir Ihnen gern eine Checkliste für die Besichtigung an die Hand.
Erster Blick in die Wohnung
Beim ersten Betreten der Eigentumswohnung sollten Sie zunächst Ihre Sinne schärfen. Welchen Eindruck macht die Wohnung auf Sie? Nehmen Sie vielleicht unangenehme Gerüche – wie etwa angestaute Feuchtigkeit oder Tabakgeruch – wahr? Beides ist schwer in den Griff zu kriegen. Oder fühlen Sie sich gleich wohl in der Wohnung?
Boden und Bodenbelag
Schauen Sie anschließend einmal nach unten. Wie ist der Boden der Eigentumswohnung, die Sie kaufen möchten, beschaffen? Ist es Linoleum, Laminat, Parkett oder Teppich? Wenn es Teppich ist: Was ist unter dem Teppich? Vielleicht ein alter Dielenfußboden? In welchem Zustand befinden sich Holzböden? Wenn der Holzboden einen ungepflegten, maroden oder feuchten Eindruck macht, kann eine Restaurierung anstehen. Wenn der Boden nur einmal abgeschliffen und lackiert werden muss, werten Dielenböden die Wohnung auf und sorgen für ein gemütliches Wohnklima.
Wände und Decken
Es ist ratsam, die Beschaffenheit der Wände und Decken der zu kennen, bevor Sie die Eigentumswohnung kaufen. Über die Jahrzehnte, die das Gebäude womöglich auf dem Buckel hat, können Schächte und auch Türen innerhalb der Wohnung zugemauert worden sein. Wenn Sie dann beispielsweise Küchenschränke aufhängen wollen, aber die Wände aus verschiedenen Steinen und Trockenbauplatten bestehen, kann diese Überraschung schnell Nerven kosten. Denn jede Art von Mauerwerk benötigt zum Beispiel andere Dübel und hat eine andere Tragfähigkeit.
Die Lage der Eigentumswohnung
Das sprichwörtlich A und O, das Sie beachten sollten, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ist die Lage von Immobilien. Vorab sollten Sie sich im Klaren darüber sein, ob Sie selbst in der Wohnung leben möchten oder ob Sie sie vermieten wollen. Denn je nachdem, welches Bedürfnis der jeweilige Bewohner der Eigentumswohnung hat, sind andere Lagekriterien wichtig.
Im Allgemeinen sind Wohnungen, egal ob Bestandsimmobilie oder Neubau, mit folgenden Einrichtungen und Merkmalen in der Umgebung beliebt und werden es vermutlich auch bleiben:
Verkehrsanbindung: Sowohl die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln als auch zu beispielsweise Bundesstraßen oder Autobahnen machen die Lage für eine Eigentumswohnung attraktiv. Denn die Gruppe derjenigen, die täglich zur Arbeit pendeln und auf eine gute Verkehrsanbindung angewiesen sind, wird immer größer.
Einkaufsmöglichkeiten: Je näher solche Einkaufsmöglichkeiten an der Wohnung sind, desto besser wird in der Regel die Lage bewertet. Dazu zählen neben Lebensmittelgeschäften auch Apotheken, Friseure, Bekleidungs- oder Elektronikmärkte.
Schulen & Ärzte: Ärzte und Schulen in der näheren Umgebung sind Lagekriterien, die vor allem für junge Familien oder auch Senioren wichtig sind.
Freizeiteinrichtungen: Auch bei Freizeiteinrichtungen gilt, je näher Sportmöglichkeiten, Restaurants, Bars, Kinos und Co sind, desto beliebter ist die Lage für eine Eigentumswohnung.
Ruf des Viertels: In vibrierenden Städten wie Berlin bilden sich gefühlt jährlich neue Trend-Viertel, die innerhalb kurzer Zeit wirtschaftlich wachsen. Viertel im Aufschwung sind besonders gefragt, da hier die Mieten noch relativ günstig sind, der Weg zum hippen Viertel aber absehbar ist. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welchen Ruf das Viertel hat, indem Sie Ihre Eigentumswohnung kaufen wollen, fragen Sie Anwohner oder recherchieren Sie im Internet.
Lärmpegel: In puncto Lärm spielen vermutlich der Ruf des Viertels und die Verkehrsanbindung zusammen. Die Lautstärke in der Umgebung, die vielleicht durch das Nachtleben, hohes Verkehrsaufkommen oder Bauarbeiten entsteht, kann Ihre potenzielle Mieterschaft in der Wahl der Wohnung beeinflussen.
Grünanlagen in der Nähe: Gerade in größeren Städten sind grüne Erholungsplätze gefragt.
Ausblick: Je nachdem, ob Ihre Eigentumswohnung einen Balkon oder eine (Dach-)Terrasse hat, kann der Ausblick, den man dort genießen möchte, ein wichtiges Kriterium sein.
Substanz und Zustand der Eigentumswohnung
Im Gegensatz zur Lage, können Sie zum Zustand Ihrer Traumwohnung nach dem Kauf noch einiges selbst beitragen. Je nachdem, ob und in welchem Umfang Sie bereit sind, Zeit und Geld in die Renovierung oder Modernisierung der Eigentumswohnung zu stecken, lohnt es sich bei der Besichtigung an der einen oder anderen Stelle ganz genau hinzuschauen.
Bei einer neu gebauten oder noch nicht fertiggestellten Wohnung können Sie in der Regel davon ausgehen, dass Rohre, Leitungen, Heizung und das Dach des Hauses in Ordnung sind. Lassen Sie sich dennoch bei der Besichtigung eine Baubeschreibung geben. In dieser erfahren Sie, welche Arbeiten bereits gemacht wurden und was der Bauträger noch an der Eigentumswohnung machen wird.
Interessant zu wissen ist auch, ob die einzelnen Bauabschnitte von einem unabhängigen Gutachter abgenommen wurden. Besonderes Augenmerk sollten Sie auf das energetische Konzept, den Schallschutz und die Ausstattung der Bäder legen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Generell werden Sie bei einer neuen Wohnung vermutlich wenig selbst machen müssen, es sei denn, Sie möchten das und vereinbaren Eigenleistung mit dem Bauträger.
Bei Eigentumswohnungen in älteren Häusern gibt es sicherlich weit mehr zu beachten, was die Substanz und den Zustand der Wohnung angeht als bei Neubauwohnungen. Im Folgenden möchten wir Ihnen eine Checkliste geben, anhand derer Sie sich ein Bild über die Substanz und den Zustand Ihrer möglichen Eigentumswohnung machen können:
Fassade des Wohnhauses: Welchen Eindruck macht das Haus von außen auf Sie? Ist die Fassade in Ordnung oder sogar neu gemacht worden? Oder sehen Sie Risse, Graffitis, abgebröckelten Putz, Verfärbungen, die auf Feuchtigkeit hindeuten oder Pflanzenbewuchs durch Efeu oder Wein? Letzteres sieht zwar meist sehr verträumt und romantisch aus, aber Ranken fressen sich teils bis in das Mauerwerk. Zudem lädt eine bewachsene Fassade Insekten und Vögel zum Nisten ein. Je besser die Fassade aussieht, desto weniger muss hier demnächst gemacht werden und desto weniger Kosten werden auf Sie als zukünftigen Miteigentümer zukommen.
Balkone und Terrassen: Machen Balkone und Terrassen einen stabilen und gepflegten Eindruck? Sollen vielleicht demnächst (neue) Balkone angebaut werden? Auch hier kann ein Kostenfaktor entstehen, wenn die Balkone oder Terrassen Ihrer Eigentumswohnung demnächst erneuert werden müssen.
Dach, Rohre, Leitungen, Heizung: Ein ganz wichtiger Aspekt, wenn Sie eine bestehende Eigentumswohnung kaufen möchten, ist der Zustand des Dachs, der Rohre und Leitungen sowie der Heizungsanlage im Haus. Je älter das Haus ist, in dem sich Ihre Wunsch-Eigentumswohnung befindet, desto kritischer sollten Sie hier nachbohren: Wann wurde das Dach zuletzt neu gedeckt und/oder ist es gedämmt? Rund alle 30 Jahre sollte ein Dach neu gedeckt werden. Entsprechen die Rohre, Leitungen und die Heizungsanlage aktuellen Standards? Auch hier sollte in etwa alle 30 Jahre Hand angelegt werden, um die Funktionstüchtigkeit zu gewährleisten.
Türen und Fenster: Auch die Türen und Fenster der Eigentumswohnung, die Sie kaufen möchten, sollten Sie genau inspizieren. Sind sie schlecht verbaut oder veraltet, können die Heizkosten schnell zu hoch werden oder es droht Schimmel. Schauen Sie deshalb genau hin. Sind die Fenster von innen beschlagen oder hat sich an der Verfugung oder Isolierung um die Fenster bereits eine dunkle Verfärbung gebildet, ist die Wohnung vermutlich zu gut abgedichtet und es kann sich Schimmel bilden.
Küchen- und Einbauschränke: Verfügt die Eigentumswohnung über Einbauschränke im Flur oder im Schlafzimmer und ist noch eine Küche verbaut, sollten Sie auch hier schauen, in welchem Zustand alles ist. Ist der Zustand in Ordnung, können Sie vielleicht die Küchenschränke nach einer neuen Lackierung und kleinen Schönheitsreparaturen weiter nutzen. Entsprechen die Schränke nicht Ihrem Geschmack oder sind sie in schlechtem Zustand, ist es gut zu wissen, ob sie leicht zu demontieren oder fest mit den Wänden verschraubt sind.
Küche und Bad: Neben den Schränken sollten in der Küche und auch im Bad die Armaturen, Fugen, Rohre und Leitungen unter die Lupe genommen werden. Lassen Sie gern auch einfach mal das Wasser laufen oder spülen Sie das WC. Funktioniert alles, kommt auch warmes und klares Wasser aus den Hähnen? Gab es in den letzten Jahren Rohbrüche, die Folgeschäden nach sich ziehen können? Die Sanierung der Sanitäranlagen kann ein ordentliches Loch in die Kasse reißen, wenn der Zustand womöglich schlechter ist als zunächst gedacht.
Dachboden und Keller: Kellerräume und Dachböden werden bei der Besichtigung häufig vergessen. Diese Räume sollten Sie sich aber unbedingt ansehen. Beide Orte sind prädestiniert für Feuchtigkeit und damit auch für Schimmel. Dachböden sind zudem häufig beliebte Brutplätze für Tauben. Die Vögel sind Schädlinge und zum Teil stark von Parasiten befallen. Der Taubendreck ist zudem nicht nur eklig, sondern auch ein wahrer Bakterienherd.
Tipp: Protokolle der Eigentümerversammlung lesen
Wenn Sie bei der Besichtigung der Eigentumswohnung auf andere Mieter oder Eigentümer treffen, fragen Sie sie, wie es sich in dem Haus wohnt und ob es Probleme mit den Substanzen anderer Wohnungen gibt. Wirken die Mieter oder Eigentümer auf Sie unzufrieden, muss vermutlich einiges auch an Ihrer Wohnung gemacht werden.
Lassen Sie sich die Protokolle der vergangenen drei oder vier Eigentümerversammlungen geben und lesen Sie diese. Aus den Protokollen geht hervor, wie die Stimmung unter den Eigentümern ist und ob in naher Zukunft größere Sanierungen beschlossen wurden. Nicht, dass Sie frisch einziehen und das Dach dann neu gedeckt wird. An derartigen Kosten müssen Sie sich nämlich beteiligen.
Gleichzeitig erfahren Sie aus den Protokollen auch wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, die jeder Eigentümer zahlen muss und ob eine Erhöhung geplant ist.
Wenn Sie handwerklich nicht so versiert sind oder befürchten, Sie könnten ein mögliches Problem übersehen, raten wir Ihnen dazu, einen unabhängig Gutachter mit zur Besichtigung zu nehmen. Dieser kostet zwar je nach Ort der Besichtigung zwischen 250 und 450 Euro (zuzüglich Mehrwertsteuer), aber die Investition lohnt sich. Immerhin ist es finanziell günstiger, einmalig 400 Euro für einen Gutachter auszugeben, als im Nachhinein mit immensen Kosten umgehen zu müssen, mit denen man nicht gerechnet hat. Ein Gutachter kann Ihnen genau sagen, in welchem Zustand die Wohnung ist und was notwendige Sanierungen in etwa kosten werden. Das verschafft Ihnen finanzielle Planungssicherheit.
Checkliste: Kaufvertrag Ihrer Eigentumswohnung
Haben Sie sich nach der Besichtigung für die Immobilie entschieden, geht es um den nächsten großen Schritt: den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung. Auch hier kommt es wieder darauf an, ob Sie eine neue beziehungsweise unfertige oder eine bereits bestehende Eigentumswohnung kaufen. Aber ob neu oder alt, eins haben die Kaufverträge gemeinsam: Sie müssen notariell beglaubigt werden. Die ersten Vertragsunterlagen zum Wohnungskauf umfassen den Kaufvertragsentwurf, die Verweisungs- beziehungsweise Bezugsurkunde und die Teilungserklärung.
Kaufvertragsentwurf: Der Kaufvertragsentwurf bildet die Grundlage für den späteren Kaufvertrag, der vom Notar beglaubigt und bei der Unterschrift vorgelesen wird. Er umfasst Angaben zur Größe, zum Preis, zum Datum der Übergabe und zur Lage der Eigentumswohnung.
Verweisungsurkunde oder Bezugsurkunde: Die Verweisungsurkunde – oder auch Bezugsurkunde genannt – wird dem Kaufvertrag beigelegt. Diese Urkunde ist eine Anlage zum Kaufvertrag und beinhaltet Zeichnungen, Karten oder die Gemeinschaftsordnung der Eigentümer. Bei Neubauten wird der Verweisungsurkunde die Baubeschreibung des Bauträgers beigefügt. Hier erhält der K äufer Angaben zur Ausstattung der Wohnung oder Vereinbarungen zum Verkauf des Grundstücks oder Erbbaurecht. Sie wird beim Notartermin nicht vorgelesen. Der Notar geht davon aus, dass beide Parteien die Urkunde gelesen und anerkannt haben.
Teilungserklärung: Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen. Damit ist sie für alle Eigentümer eines Wohnhauses verbindlich. Sie enthält einen Aufteilungsplan, in dem das Gebäude und das Grundstück unter den Eigentümern aufgeteilt werden. Hier wird auch deutlich, welche Räume und Partien gemeinschaftliche genutzt werden.
Wohnen im Alter
Früh genug die Weichen für Morgen legen
Ihren Lebenstraum von einer eigenen Immobilie konnten Sie sich erfüllen. Doch mit zunehmendem Alter ändern sich die Lebensumstände und Bedürfnisse. Sind die Kinder aus dem Haus ausgezogen stellt sich oftmals heraus, dass das lang gehegte und gepflegte Haus zu groß ist.
Die Gartenarbeit wird langsam mühsam; das Treppensteigen ins Obergeschoss wird immer beschwerlicher. Der Erhaltungsaufwand der eigenen vier Wände steht in keinem vernünftigen Verhältnis mehr zum Nutzen. Vielleicht müssen auch längst fällige Reparaturen an dem Haus durchgeführt werden.
Zeichen der Zeit erkennen - Emotionen und Erinnerungen
Die Kinder und Enkelkinder sind beruflich eingespannt und wohnen vielleicht in einer anderen weiter entfernten Stadt. Hilfe von den Kindern ist daher nicht zu erwarten. Die eigene Gesundheit und Kraft lässt nach; der tägliche Arbeitsaufwand ist daher nur erschwert zu bewältigen. Unwillkürlich kommt der Zeitpunkt an dem Sie unter Umständen eines Tages vor der wohlüberlegten Entscheidung stehen die eigenen Wohnverhältnisse dem Alter entsprechend anzupassen, um auch weiterhin ein selbst bestimmtes Leben führen zu können.
Jeder Lebensabschnitt ist mit neuen Herausforderungen verbunden. Mit dem langjährig bewohnten Haus verbinden Sie viele Erinnerungen und Emotionen. Das Haus, die Wohnung, der Garten wurde über Jahrzehnte gehegt und gepflegt. Mit den Nachbarn wurden in den Jahren mitunter Freundschaften geschlossen; viele Details aus der näheren Umgebung sind gut bekannt. Daher werden sehr oft Kompromisse zugunsten der Immobilie geschlossen.
Loslassen um zu gewinnen - Verkaufsentscheidung
Die Zeit bringt es mit sich über die eigene Zukunft nachzudenken. Die Erkenntnis individuelle Entscheidungen treffen zu können und sich von Verpflichtungen zu trennen bietet die Chance neue Freiheiten und ein unbeschwertes Leben zu genießen, um sich wieder auf die wesentlichen Dinge konzentrieren zu können.
Eine Lebensumstellung im Alter geht oft einher mit einer detaillierten Finanzplanung und einer finanziellen Umstellung. Aus den Überlegungen heraus die eigenen Wohnbedürfnisse anzupassen entwickelt sich die Verkaufsabsicht des eigenen Hauses oder der Wohnung. Der Verkauf der eigenen Immobilie ist immer eine sehr persönliche Angelegenheit. Es ist auf jeden Fall sinnvoll die Entscheidung selbst in die Hand zu nehmen, solange Sie noch die Wahlmöglichkeit haben.
Zuhören - planen - handeln
In einem Erstgespräch analysieren wir gemeinsam mit Ihnen Ihre Bedürfnisse und Wünsche, um Ihre Vorstellungen zu formulieren und die sich ändernden Lebensumstände abzuschätzen. Ihre Angaben und Auskünfte werden von uns streng vertraulich behandelt und werden erst nach Beauftragung und zur Erreichung Ihrer Ziele verwendet.
Umfassender Service - Unsere Leistungen auf einen Blick
Als Maklerunternehmen haben wir uns auf die Immobilienberatung für Senioren spezialisiert. Wir begleiten Sie in einer vertrauensvollen, partnerschaftlichen Zusammenarbeit mit fachlicher Kompetenz. Für alle Fragen und Lösungswege stehen wir Ihnen in einem persönlichen Gespräch gerne zu Ihrer Verfügung.
Unsere Leistungen
• Individueller Beratungsservice bei Ihnen zu Hause
• Wertermittlung Ihrer Immobilie / Marktkonforme und sachverständige Bewertung Ihrer Immobilie
• Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
• Beschaffung und Aufbereitung der verkaufsrelevanten Objektunterlagen
• Präsentation und Vermarktung Ihrer Immobilie in Print- und Onlinemedien
• Objektbewerbung auf der eigenen Homepage
• Seriöse, kompetente Durchführung von Besichtigungsterminen
• Vorbereitungen für den notariellen Kaufvertrag
• Begleitung der Verkaufsabwicklung bis zur notariellen Beurkundung
• Vermittlung eines Energieberaters für die Beschaffung eines notwendigen Energieausweises
• Unabhängige Finanzierungsvermittlung
• Bonitätsprüfung von potentiellen Kauf- oder Mietinteressenten
ImmoService 60+ von Ziegler ImmoConsult im Überblick:
• Wir unterstützen Sie gerne bei allen Aufgaben, die bei einem Umzug anfallen.
• Wir übernehmen für Sie die erforderliche Haushaltsauflösung, bzw. Räumung, sofern der Käufer das Inventar nicht mit übernimmt. Sollte dieses nicht möglich sein, so werden wir mit einem karikativen und kommerziellen Anbieter von Haushaltsauflösungen einen gemeinsamen Weg finden, was mit dem verbliebenem Mobiliar geschehen soll.
• Wir kümmern uns um Ihren Schriftwechsel. Zum Beispiel: Kündigung von bestehenden Zeitungsabonnements, Telefonanschlüssen, u.a.
• Wir kümmern uns um ein individuelles Zeitmanagement. Zum Beispiel: heute verkaufen, aber erst später ausziehen.
• Wir unterstützen Sie bei einer individuellen Wohnungssuche nach einem geeigneten neuen Zuhause bis zum barrierefreien Wohnen.
• Wir vermarkten Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis und begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess.
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