Wertermittlung Ihrer Immobilie
Die Grundlage für eine zuverlässige Bestimmung eines realistischen Immobilienwertes bildet die ImmobilienWertermittlungsVerordnung (ImmoWertV).
Durch die Wertermittlung wird der Wert eines Grundstücks und/oder einer Immobilie anhand wissenschaftlich anerkannter Rechenmethoden unter Berücksichtigung einschlägiger Gesetze, Verordnungen und Richtlinien ermittelt. Diese sind unter anderem das Baugesetzbuch (BauGB), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinie (WertR). Im Ergebnis einer Wertermittlung steht stets der Verkehrswert des Grundstücks, bzw. der Immobilie. Der Verkehrswert wiederum soll den Marktwert des Grundstücks, bzw. der Immobilie widerspiegeln.
Die Kombination unserer jahrelangen Erfahrungen verbunden mit den rechnerischen Grundlagen garantiert Ihnen eine exakte Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Unser kostenfreier Service für Sie
Mit unserem innovativen Wertermittlungs-Tool können Sie uns alle relevanten Eckdaten schnell und ganz bequem übertragen. Wir ermitteln den Verkaufswert Ihrer Immobilie und nehmen Kontakt mit Ihnen auf. Dieser Service ist für Sie unverbindlich und kostenfrei. Ihre Daten werden von uns streng vertraulich behandelt. Sie benötigen weitere Informationen? Bitte nehmen Sie Kontakt zu uns auf.
Wie Sie Ihre Immobilie bewerten können
Erfahren Sie mehr über den Prozess der Bewertung
Immobiliendaten
Grundlage der Marktwertanalyse sind verschiedene Daten, wie z. B. Immobilientyp, Wohnfläche, Baujahr, Lage, Ausstattung. Je genauer ihre Angaben zu der Immobilie sind, desto exakter können wir für Sie ein Bewertungsergebnis ermitteln.
Kontaktdaten
Um mit Ihnen Kontakt aufnehmen zu können und um eventuelle letzte Fragen zu ihrer Immobilie telefonisch zu klären benötigen wir Ihre Kontaktdaten. Ihre Daten werden selbstverständlich verschlüsselt an uns übertragen.
Immobilienbewertung
Sobald uns alle relevanten Immobiliendaten zur Marktwertanalyse vorliegen können wir Ihnen eine möglichst genaue Einschätzung über den Immobilienwert geben. Die Immobilienwertermittlung ist für Sie kostenfrei.
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Welche Art von Immobilie möchten Sie bewerten?
Sie möchten ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen und wissen nicht was ihre Immobilie wert ist? Wir bieten Ihnen eine kostenlose Wertermittlung an! Füllen Sie dazu einfach das untenstehende Formular aus.
Häufig gestellte Fragen
Wann und wie wird die ImmobilienWertermittlungsVerordnung angewendet?
Immer, wenn Grundstücke bzw. Immobilien sowie ihre einzelnen Elemente bewertet werden sollen, kommt die ImmoWertV zum Einsatz.
Auf ihrer Grundlage werden die Bodenrichtwerte und andere erforderliche Daten erhoben, die für die Wertermittlung relevant sind. Dazu gehören zum Beispiel Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze.
Bei der Wertermittlung werden sowohl Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt, also regional unterschiedliche Preise, als auch spezifische Merkmale der jeweiligen Immobilie wie Mängel und Überalterung berücksichtigt.
Ist die Immobilienbewertung wirklich kostenlos für mich?
Die von uns erstellte Immobilienbewertung ist für Sie vollkommen kostenfrei und unverbindlich und unterstützt Ihre eigene Entscheidungsfindung.
In welchem Zeitraum wird die Wertermittlung des Marktwerts durchgeführt?
Nach einem Erstgespräch mit Ihnen sowie einer Vor-Ort-Besichtigung in der Immobilie erfolgt die Wertermittlung innerhalb von 2-4 Werktagen. Vorausgesetzt das uns alle objektrelevanten Daten, die für eine Wertermittlung erforderlich sind, uns vorliegen.
Wie wird eine Immobilienbewertung durchgeführt?
Unsere Marktwerteinschätzung wird von uns in mehreren Stufen vorgenommen. Zuerst benötigen wir von Ihnen sämtliche objekt- und wertrelevanten Daten, die wir in einem Objektaufnahmebogen aufnehmen. Wir klären Sie darüber auf, welche Unterlagen und Informationen eventuell noch fehlen. Danach erfolgt eine detaillierte Vor-Ort-Besichtigung in der Immobilie. Im Anschluss prüfen wir alle relevanten Unterlagen, die für eine Bewertung wichtig sind. Liegen uns alle wertbildenden Informationen vor können wir nach der ImmoWertV eine Bewertung Ihrer Immobilie vornehmen.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Der Immobilienstandort, die bauliche Qualität und Beschaffenheit der Immobilie, das Baujahr und der Zustand der Immobilie sowie zahlreiche weitere Faktoren nehmen Einfluss auf den Immobilienwert.
Für eine realistische und aussagekräftige Immobilienbewertung fokussieren wir uns auf den IST-Zustand der Immobilie.
Was genau regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung?
Wie zuvor die Wertermittlungsverordnung legt die ImmobilienWertermittlungsVerordnung die Grundsätze fest, auf deren Basis die Verkehrswerte von Grundstücken und Immobilien ermittelt werden. Als Rechtsverordnung der Bundesregierung ist sie sowohl von privaten als auch amtlichen Stellen wie Gutachterausschüssen, Immobilienmaklern, Banken oder Versicherungen verbindlich anzuwenden.
Ergibt sich aus einer Immobilienbewertung automatisch ein Maklerauftrag?
Eine Immobilienbewertung verpflichtet Sie nicht automatisch zu einem Vermittlungsauftrag. Die Bewertung dient Ihnen zur eigenen Orientierung, jede weitere Entscheidung liegt ganz bei Ihnen. Selbstverständlich würden wir uns über eine mögliche Zusammenarbeit freuen.
In welchen Städten sind Sie als Makler aktiv?
Unser Wirkungskreis liegt in Mülheim an der Ruhr und den benachbarten Ruhrgebietsstädten, wie Oberhausen, Essen, Düsseldorf, Ratingen, Moers. Auf Wunsch sind wir für unsere Kunden auch überregional tätig und stehen mit unserer Expertise zur Verfügung.
Für welche Immobilien bieten Sie eine Immobilienbewertung an?
Unsere Expertisen nehmen für folgende Immobilie vor: bebaute und unbebaute Grundstücke, vermietete oder leerstehende Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser, Eigentumswohnungen sowie sämtliche Varianten von Ein- und Mehrfamilienhäuser, ob mit oder ohne Einliegerwohnung.
Wie kann ich kurzfristig den Wert meiner Immobilie verbessern?
Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance! Wichtig ist erst einmal, dass die Immobilie einen aufgeräumten und ordentlichen Eindruck vermittelt. Bei Erteilung eines Maklerauftrags arbeiten wir eng mit Ihnen zusammen und geben Ihnen wichtige Tipps welche Arbeiten vor der Vermarktung durchzuführen sind, um den Wert Ihrer Immobilie zu verbessern.
Was für Konsequenzen haben arglistig verschwiegene Mangel für mich als Verkäufer?
Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn der Verkäufer sich dessen bewusst ist und ihn trotzdem verheimlicht, wie beispielsweise nicht sofort ersichtlicher Schimmelbefall oder ein feuchter Keller. Bei einem arglistig verschwiegenen Mangel sind Sie als Verkäufer in der Haftung. Selbst nach erfolgter notarieller Beurkundung des Kaufvertrags kann das eine vertragliche Rückabwicklung zur Folge haben, was mit erheblichen Kosten für den Verkäufer verbunden ist.
Wie funktioniert das Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV?
In Deutschland kommen in der Regel folgende drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: Das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Methodik angewandt wird, entscheidet vor allem die Nutzung der Immobilie.
Gut zu wissen
Für eine erste Einschätzung des Verkehrswerts müssen Sie nicht gleich ein aufwendiges Wertermittlungsverfahren von einem vereidigten Sachverständigen durchführen lassen. Mit der kostenlosen Bewertung von Ziegler Immoconsult finden Sie schnell und unverbindlich heraus wie viel Ihre Immobilie wert ist.
Immobilienbewertung im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren
Klicken Sie auf eine der 3 Verfahrensarten um mehr zu erfahren.
Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV
Das Vergleichswertverfahren hat gegenüber dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren einen eindeutigen Vorteil: Es berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Somit ist ein recht objektiver Überblick über den jetzigen Verkehrswert gegeben. Angewandt wird das Verfahren bei selbst genutztem Wohneigentum und vorrangig bei Eigentumswohnungen. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Auch ist der Zeitpunkt zu berücksichtigen, zu dem diese Vergleichsobjekte beurteilt wurden. Nur dann spiegelt das Vergleichswertverfahren wirklich einen belastbaren Verkehrswert Ihrer Immobilie wider.Bei dieser Methodik basiert die Wertermittlung des Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung auf den Preisen vergleichbarer Immobilien in vergleichbarer Lage. Bei bebauten Grundstücken sind dabei einige Faktoren besonders relevant:
- Art des Gebäudes
- Bauweise des Gebäudes
- energetischer und baulicher Zustand des Gebäudes
- Größe des Gebäudes
- Restnutzungsdauer des Gebäudes
- Infrastruktur
- Zustand des Objektes
Der Vergleichswert wird umso genauer, je mehr Übereinstimmungen und Ähnlichkeiten die Vergleichsimmobilien aufweisen. Ebenso berücksichtigt der Vergleichswert den Wert von Grund und Boden anhand der Bodenrichtwerte. Dennoch entspricht der Preis nicht immer dem realen Verkehrswert, weshalb er mit Hilfe anderer Kennwerte wie den Indexreihen oder der Marktanpassung angeglichen wird.
Das Vergleichswertverfahren kommt zur Anwendung bei:
- Unbebauten Grundstücken
- Selbstgenutzten Eigentumswohnungen
- Selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern
- Objekten mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung
Die Vorteile:
- Verkehrswert entspricht tatsächlichem Immobilienwert
- Transparentes und leicht nachvollziehbares Verfahren
Die Nachteile:
- Fehlende Zahl von Vergleichsobjekten
- Verkehrswert unterliegt Marktschwankungen und bildet Momentaufnahme ab
Ertragswertverfahren nach ImmoWertV
Wird eine Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt, kommt das Ertragswertverfahren zum Ansatz. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Reinertrag des Gebäudes zusammen. Er ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten für Heizung, Strom, Verwaltung, Versicherungen und Grundsteuer und allen nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag ist für den zukünftigen Besitzer ein Anhaltspunkt dafür, welche Erträge sich zukünftig aus seiner Kapitalanlage ergeben könnten.
Genau genommen ist das Ertragswertverfahren zu unterscheiden nach dem einfachen Ertragswert und nach dem vollwertigen Ertragswert. Während der vollwertige Ertragswert aus dem Bodenwert und dem Reinertrag berechnet wird und deshalb neben der Ertragsberechnung auch den Ansatz des Vergleichswertverfahrens erfordert, kommt bei dem einfachen Ertragswert tatsächlich nur der errechnete Ertrag zum Ansatz.
Das Ertragswertverfahren wird angewandt bei:
- Vermieteten Immobilien
- Gewerbeimmobilien
Die Vorteile:
- Detaillierte Ermittlung des Reinertrags bei Anlageobjekten
- Ertragswertverfahren wird auch tatsächlich in der Praxis angewandt; es handelt sich also um ein praxisbezogenes und nicht rein theoretisches Verfahren
Die Nachteile:
- Ergebnisverfälschung bei Berechnung des einfachen Ertragswerts
- Risikofaktoren, wie beispielsweise unvorhergesehene Schäden durch Unwetter, lassen sich kaum in die Berechnung einbinden
Sachwertverfahren nach ImmoWertV
Beim Sachwertverfahren errechnet sich der Verkehrswert aus dem Wert von Grundstück, Immobilie, Außenanlagen und allen Bauneben- und Erschließungskosten. Als Verkäufer sollten Sie Angaben über den Bodenwert, die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, zur Baubeschreibung und zu allen Außenanlagen machen können. Auch ein Instandhaltungsrückstau ist beim Sachwertverfahren von Bedeutung. Wenn an einem älteren Objekt nämlich viele Jahre lang keine wertsteigernden oder mindestens werterhaltenden Maßnahmen durchgeführt wurden, schlägt sich dies negativ auf den aktuellen Sachwert nieder. Für das Alter des Hauses kommen bei der Sachwertermittlung also Wertminderungen zum Einsatz, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird. Für Immobilien in Eigennutzung, die sich am Markt schwer vergleichen lassen, ist das Sachwertverfahren bestens geeignet.
Das Sachwertverfahren hilft, den Hausverkauf Preis festzulegen bei:
- Bebauten Grundstücken
- Selbstgenutzten Einfamilienhäusern
- Objekten, die am Markt nicht vergleichbar sind
Die Vorteile:
- Verkehrswert entspricht dem reinen Substanzwert des Gebäudes
- Herstellungskosten basieren auf dem aktuellen Preisniveau
Die Nachteile:
- Wenig realistische Einschätzung, weil der Bezug auf das zukünftige Marktgeschehen fehlt
- Die Bewertung der Bausubstanz erfordert Sachkenntnis in besonderem Maße und eine umfassende Erfahrung des Gutachter
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